農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度是土地流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)和前提。土地產(chǎn)權(quán)是土地制度與政策的一個(gè)核心問題，土地歸屬?zèng)Q定土地制度的基本社會(huì)性質(zhì)?！锻恋毓芾矸ā芳跋嚓P(guān)法規(guī)對(duì)土地利用和管理等進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)范，根本目的是在堅(jiān)持因地制宜、科學(xué)規(guī)劃原則的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，落實(shí)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)土地利用方式由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，促進(jìn)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和土地的持續(xù)利用。
土地產(chǎn)權(quán)是指存在于土地之中的排他性權(quán)利，包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、土地繼承權(quán)、地役權(quán)等多項(xiàng)權(quán)利。土地產(chǎn)權(quán)也像其他財(cái)產(chǎn)權(quán)一樣，必須有法律的認(rèn)可并得到法律的保護(hù)，即土地產(chǎn)權(quán)只有在法律的認(rèn)可下才能產(chǎn)生。
土地所有權(quán)
含義
土地所有權(quán)是受國(guó)家法律的保護(hù)下，土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由使用和處理其土地的權(quán)利。”土地所有權(quán)包含三層含義：其一，土地所有者可以自由使用和處理其所有的土地并有權(quán)獲得收益;其二，得到法律的確認(rèn)和保護(hù);其三，權(quán)利在法律范圍內(nèi)行使，即權(quán)利受法律的限制。
歸屬
《中華人民共和國(guó)憲法》和《土地管理法》規(guī)定，我國(guó)土地所有制為社會(huì)主義土地公有制，包括社會(huì)主義全民所有制和社會(huì)主義勞動(dòng)群眾集體所有制兩種形式。據(jù)有關(guān)資料，在我國(guó)現(xiàn)有耕地面積中，屬于國(guó)家所有的占6%，屬于集體所有的占94%;在現(xiàn)有森林面積中，70%以上屬于國(guó)家所有，20%多屬于集體所有。
《土地管理法》第二條規(guī)定:“中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。”第八條規(guī)定:“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”第九條規(guī)定:“礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國(guó)家所有，即全民所有;由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外。”
流轉(zhuǎn)
《土地管理法》總則第二條也規(guī)定:“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。”第四十三條規(guī)定:“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地;但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”
雖然法律規(guī)定了農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有，但是國(guó)家有權(quán)強(qiáng)制轉(zhuǎn)移這種所有權(quán)。這種所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是單向的，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是由國(guó)家規(guī)定的。所以農(nóng)民集體所擁有的這種土地所有權(quán)，不具有“排斥其他一切人，只服從自己一個(gè)人的意志”這種所有權(quán)所必需的特征。
確認(rèn)
《土地管理法》第十一條規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。““確認(rèn)林地、草原的所有權(quán)或者使用權(quán)，確認(rèn)水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)，分別依照《中華人民共和國(guó)森林法》、《中華人民共和國(guó)草原法》和《中華人民共和國(guó)漁業(yè)法》的有關(guān)規(guī)定辦理。”《森林法》第三條規(guī)定:“國(guó)家所有的和集體所有的森林、林木和林地，個(gè)人所有的林木和使用的林地，由縣級(jí)以上地方人民政府登記造冊(cè)，發(fā)放證書，確認(rèn)所有權(quán)或者使用權(quán)。國(guó)務(wù)院可以授權(quán)國(guó)務(wù)院林業(yè)主管部門，對(duì)國(guó)務(wù)院確定的國(guó)家所有的重點(diǎn)林區(qū)的森林、林木和林地登記造冊(cè)，發(fā)放證書，并通知有關(guān)地方人民政府。”《草原法》第十一條規(guī)定:“集體所有的草原，由縣級(jí)人民政府登記，核發(fā)所有權(quán)證，確認(rèn)草原所有權(quán)。依法改變草原權(quán)屬的，應(yīng)當(dāng)辦理草原權(quán)屬變更登記手續(xù)。”
土地使用權(quán)
土地使用權(quán)的含義
土地使用權(quán)是依法對(duì)一定土地加以利用并取得收益的權(quán)利，是土地使用制的法律體現(xiàn)形式。土地使用權(quán)是與土地所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)物權(quán)，可以買賣、繼承、租賃和抵押。
土地使用權(quán)的設(shè)定必須依法律而成立，任何人無論以何種方式取得土地使用權(quán)都必須得到法律的認(rèn)可，否則為非法占用他人土地。土地使用權(quán)的取得分有償和無償兩種形式。通過競(jìng)爭(zhēng)的方式獲得農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，一般是有償?shù)耐恋厥褂脵?quán);通過家庭承包方式獲得集體經(jīng)濟(jì)組織的使用權(quán)通常是無償?shù)?。同時(shí)，土地使用權(quán)的設(shè)定是有期限的，如《土地管理法》規(guī)定農(nóng)村耕地集體組織內(nèi)部家庭承包經(jīng)營(yíng)的承包期是30年。黨的十一七屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的定》，明確了農(nóng)村土地承包關(guān)系長(zhǎng)久不變，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓活動(dòng)在承包期內(nèi)進(jìn)行。
農(nóng)村土地使用權(quán)的歸屬
《土地管理法》第九條規(guī)定:“國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。”第十一條規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。”
《土地承包法》總則第一條規(guī)定:“為穩(wěn)定和完善以家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制，賦一予農(nóng)民長(zhǎng)期而有保障的土地使用權(quán)。”第三條規(guī)定:“國(guó)家實(shí)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)制度。土地承包采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，可以采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。”依據(jù)上述法律，我國(guó)現(xiàn)有農(nóng)村土地使用權(quán)主要在農(nóng)民手里，農(nóng)民以戶為單位，通過與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)簽訂承包合同獲得土地的使用權(quán)。
農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)
《土地承包法》第十條規(guī)定:“國(guó)家保護(hù)承包方依法、自愿、有償?shù)剡M(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。”第十六條規(guī)定:“承包方享有下列權(quán)利:
(1)依法享有承包地使用、收益和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的權(quán)利，有權(quán)自主組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和處置產(chǎn)品。
(2)承包地被依法征用、占用的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。
(3)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。”第三十四條規(guī)定:“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是承包方。承包方有權(quán)依法自主決定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是否流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)的方式。”第三十六條規(guī)定:“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)包費(fèi)、租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)等，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方協(xié)商確定。流轉(zhuǎn)的收益歸承包方所有，任何組織和個(gè)人不得擅自截留、扣繳。”第三十七條規(guī)定:“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意;采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包方備案。”
農(nóng)業(yè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)受到一定的約束?！锻恋爻邪ā返谌龡l規(guī)定:“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循以下原則:
(1)平等協(xié)商、自愿、有償，任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。
(2)不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途。
(3)流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。
(4)受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力。
(5)在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。”
土地他項(xiàng)權(quán)
土地抵押權(quán)
土地抵押權(quán)是土地受押人對(duì)于土地抵押人不轉(zhuǎn)移占有并繼續(xù)使用收益而提供擔(dān)保的土地，在債務(wù)不能履行時(shí)可用土地的拍賣價(jià)款優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保物權(quán)。土地受押人稱為土地抵押權(quán)人。
設(shè)定土地抵押權(quán)時(shí)，作為標(biāo)的物的土地并不發(fā)生轉(zhuǎn)移，它仍為土地抵押人占有使用，只是當(dāng)?shù)盅喝说狡诓荒苈男袀鶆?wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)將土地拍賣并優(yōu)先受清償。抵押人如果按規(guī)定的方式和期限償還債務(wù)，則土地如期回到抵押人手中，抵押權(quán)則自動(dòng)消失。
《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定了抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒灘等地的土地使用權(quán)可以抵押。我國(guó)《土地承包法》第四十九條規(guī)定:“通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或者林權(quán)證等證書的，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)。”我國(guó)農(nóng)村土地抵押權(quán)的標(biāo)的是土地使用權(quán)，而不是土地所有權(quán)。目前我國(guó)可用于抵押的農(nóng)村土地使用權(quán)，主要包括國(guó)有土地使用權(quán)和承包的“四荒”使用權(quán)。
土地租賃權(quán)
土地租賃權(quán)是指土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人通過契約將土地占有權(quán)、狹義的土地使用權(quán)和部分收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人。這時(shí)，該他人就稱為土地租賃權(quán)人，即承租人。
土地租賃權(quán)人具有土地的占有權(quán)和使用權(quán)、續(xù)租權(quán)、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、對(duì)地產(chǎn)受讓人的對(duì)抗權(quán)(即土地使用權(quán)買賣不能破租，未到期的租賃行為仍然有效)。土地租賃權(quán)人不擁有對(duì)土地的部分處分權(quán)，承租人對(duì)土地的使用條件是依土地出租人的意志而規(guī)定的。在一般情況下，土地租賃權(quán)人未經(jīng)出租人同意不能將自己承租的土地再以任何方式轉(zhuǎn)移出去。土地租賃人為取得土地租賃權(quán)就必須向出租方繳納地租，無論出租方是土地所有者還是土地使用者。
土地租賃依租賃契約而成立，因此出租方和承租方之間必須簽訂租賃合同。租賃合同不得違背國(guó)家的法律、法規(guī)。我國(guó)法律沒有規(guī)定土地可以無期限租賃，而只規(guī)定實(shí)行有期限租賃。目前在農(nóng)村，土地轉(zhuǎn)包實(shí)為一種有期限的土地租賃，出租方是土地承包者，即集體土地使用權(quán)人，其除收取承租人繳納的地租外，還履行自己與集體的承包合同。
農(nóng)村土地租賃不得改變用途?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”
地役權(quán)
土地所有權(quán)人(包括土地使用權(quán)人)為了利用自己的土地而有限地利用他人土地的權(quán)利就是地役權(quán)。地役權(quán)一般涉及兩個(gè)地塊，且這兩塊土地分屬于兩個(gè)所有權(quán)人，其中一塊土地向另一塊土地提供服務(wù)。地役權(quán)包括:建筑支持權(quán)、采光權(quán)、眺望權(quán)、取水權(quán)。地役權(quán)主要權(quán)可以由于棄權(quán)、解除、失效和某些道路通行權(quán)等。《物權(quán)法》第一百五十七條規(guī)定:“設(shè)立地役權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役合同。”第一百六上三條規(guī)定:“土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。”
地上權(quán)
地上權(quán)是在他人土地上設(shè)定其使用土地的權(quán)利。地上權(quán)人的權(quán)利是占有土地，在為建筑物、工作物等必需范圍內(nèi)，有土地使用權(quán)。地上權(quán)可以處分，如讓與他人，作為抵押權(quán)標(biāo)的物等。地上權(quán)人的主要義務(wù)是向土地所有人支付地租。
目前與農(nóng)村土地發(fā)生地上權(quán)關(guān)系的主要是電力部門?！吨腥A人民共和國(guó)電力法》第十六條和第三十五條規(guī)定的電力設(shè)施維持權(quán)，即在他人土地上架設(shè)、使用和維護(hù)輸電線路和變電設(shè)施，并排除土地所有人、使用人實(shí)施任何可能危及電力設(shè)施安全的建筑、種植、堆放等行為的權(quán)利，即具有地上權(quán)的性質(zhì)。
土地發(fā)展權(quán)
土地發(fā)展權(quán)是發(fā)展土地的權(quán)利，具體說，土地發(fā)展權(quán)就是變更土地使用性質(zhì)之權(quán)，如農(nóng)地變更為城市建設(shè)用地。土地發(fā)展權(quán)是隨著土地利用方式的多樣性及相應(yīng)土地收益的巨大差異性而出現(xiàn)的。我國(guó)農(nóng)村的土地發(fā)展權(quán)歸國(guó)家所有。
例題
1.下列與我國(guó)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度有關(guān)的說法錯(cuò)誤的是()
A.不得以退出土地承包權(quán)作為農(nóng)民進(jìn)城落戶的條件
B.農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有是農(nóng)村基本經(jīng)營(yíng)制度的根本
C.家庭承包經(jīng)營(yíng)的重要特征是土地所有權(quán)和承包經(jīng)營(yíng)權(quán)分離
D.農(nóng)村集體土地使用權(quán)不包括宅基地使用權(quán)
【答案】D。
【解析】D項(xiàng)，《國(guó)土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》指出，農(nóng)村集體土地使用權(quán)包括宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)等。因此該項(xiàng)說法錯(cuò)誤。
A項(xiàng)，《關(guān)于完善農(nóng)村土地所有權(quán)承包權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)分置辦法的意見》指出，不得違法調(diào)整農(nóng)戶承包地，不得以退出土地承包權(quán)作為農(nóng)民進(jìn)城落戶的條件。因此該項(xiàng)說法正確。
B項(xiàng)，《關(guān)于完善農(nóng)村土地所有權(quán)承包權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)分置辦法的意見》指出，農(nóng)村土地是農(nóng)民集體所有，是農(nóng)村基本經(jīng)營(yíng)制度的根本，必須得到充分體現(xiàn)和保障，不能虛置。因此該項(xiàng)說法正確。
C項(xiàng)，《關(guān)于完善農(nóng)村土地所有權(quán)承包權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)分置辦法的意見》指出，改革開放之初，在農(nóng)村實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，將土地所有權(quán)和承包經(jīng)營(yíng)權(quán)分設(shè)，所有權(quán)歸集體，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)歸農(nóng)戶，極大地調(diào)動(dòng)了億萬(wàn)農(nóng)民積極性，有效解決了溫飽問題，農(nóng)村改革取得重大成果。由此可以看出，土地所有權(quán)和承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離是家庭承包經(jīng)營(yíng)的重要特征，因此該項(xiàng)說法正確。
本題為選非題，因此D項(xiàng)當(dāng)選。
金粉筆教育貴州人事考試信息網(wǎng)聲明：貴州163人事考試信息網(wǎng)發(fā)布招聘考試信息來源于貴州人事考試信息網(wǎng)、貴州人力資源與社會(huì)保障局及貴州各地市人事考試信息網(wǎng)、人民政府網(wǎng)站、教育網(wǎng)、人力資源與社會(huì)保障局發(fā)布招聘公告信息，包括公務(wù)員招錄考試、事業(yè)單位招聘、教師招聘、醫(yī)療衛(wèi)生人才招聘、國(guó)企招聘、銀行系統(tǒng)、人才引進(jìn)招聘等。
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